人在舊金山 心情晴

**維尼與Joyce使用史坦普/凱斯席勒（S&P/Case-Shiller) 全國房價指數不負責任的預測

美國耶魯大學經濟學教授席勒（Robert Shiller）預測，美國房價可能還會再跌，連美國政府都預測會跌到2010年，在最慘的情況下，從2006年到2010年間，房價會下跌48%，連正常情況下的跌幅都高達41%。

房價長期下跌似乎悖離常識、悖離人會理性行動、市場具有效率的經濟學傳統法則。為什麼理智的人會看著房價下跌多年，最後賠大錢把房子賣掉？為什麼不早點賣掉？如果大家根據效率市場理論行動，房價應該瞬間下跌，而不是跌上好多年，價格循環應該會短多了。

但不動產的確有不同的地方，長期跌勢的出現具有一些規律性，雖然上周美國待售住宅數字與消費者信心好轉，房價似乎會繼續下跌。

歷史上有很多例子，1991年日本房市泡沫破滅後，大都市地價連續下跌了15年。

為什麼會這樣？我們很容易認為大家賣房子會比賣股票慢一點，但為什麼會慢上好幾年？

房地產市場蛇行有很多原因，重要原因之一是成屋的賣方主要是換屋客，因此即使賣方認為房價下跌，也大都沒有著急的理由，因為他們其實並沒有離開市場。

此外，純粹基於投機原因考慮退出房市的屋主很少。首先，很多屋主沒有投機客那種急迫感，不喜歡從有殼變成無殼、不喜歡花好幾年時間，劇烈改變生活型態。

事實上，決定退出市場、變成租屋客的案例，大都是反映經濟上日增的壓力，這點可能跟查封或難以繳款有關，或跟衰退期間怎麼過日子的看法逐漸改變有關。

這種力量有助於說明為什麼失業率很高時，房價下跌可能延續很久。

想像一對住在租來公寓裡的年輕夫婦，幾年前，他們考慮買房子，卻看到身邊的人都失業，房市又動盪不安，因而改變想法，決定繼續租屋，下定決心後，幾年內可能不會改變。

另一方面，一對老夫婦在房市景氣時可能不願意賣房子，現在卻打算搬到退休社區，終於下定決心賣房子，他們可能要花一、兩年時間，整理終生財物、準備搬家。

結果還是有賣方、沒有買方，需求遠低於供應，這是2010年或2011年房價可能繼續下跌或停滯的另一個原因。

如果大家注意到經濟急速好轉，可能都會改變計畫，年輕夫婦可能決定明年買房子，老年夫婦可能決定延後賣房子，結果是有買方、沒有賣方，為行情增添漲升動力。

因此經濟學家並非都同意房價跌勢真的能夠預測，耶魯大學經濟學家費爾曾經警告過，如果經濟出現「制度性的變化」，促使大家改變想法，上漲或下跌趨勢可能突然逆轉。

但這麼大的市場變化不常發生，一旦發生，會產生協調問題，大家不會立刻改變和擁有住宅有關的看法，有些人會注意到房租下跌，認為經濟並未好轉，反而強化對房市的不利看法。

甚至衰退迅速結束，房市的弱勢仍然可能延續，上次房市景氣在1991年經濟衰退時結束後，房價要到1997年才開始逐漸上漲。

經濟學家並非都同意房價跌勢真的能夠預測，耶魯大學經濟學家費爾曾經警告過，如果經濟出現「制度性的變化」，促使大家改變想法，上漲或下跌趨勢可能突然逆轉，但這麼大的市場變化不常發生。

身為買家   維尼跟我都寧願悲觀地在一旁觀望   就是不打算在這一兩年出手
這篇算是我較同意的美國房價預測的文章    
維尼跟我都有共識在2010年第三季到2011年第一季之間
美國房價 (至少是灣區房價) 會跌至所謂的谷底

買房滿足的是人們感性的需求 
理性上  人們會以自己願意支付的價格  來決定房屋的價值
現在灣區除了Short Sale跟 Bank Own 銀拍屋  之外的房子
都還是高於人們願意而且可以支付的價格之上
這種時機  我寧願每個月花2000美元付租金
也不願自己背負30年貸款  每個月支付租金兩倍的利息加本金

飯沒吃水沒喝  會死人
不住自己買的房子  也不會有所謂的生命威脅

以賣方的角度來說   他們必須重新接受所謂的現實
新的世界裡  房屋的價格已不再是一年上升5% 到 10%
房子價格五到八年會自動翻兩倍

很多經濟學家認為  房價還要下跌許多  才能將供給跟需求帶回平衡點上
可是連跌了兩年的房價  到底要跌到哪個平衡點?  誰也說不出來
我們都不是專家  可是實在忍不住問維尼這個問題

維尼簡單的回答 人們是不是可以負擔房子的支出
在於 Lender 評估你的經濟狀況之後  能借多少錢給你
在往後的30年間  你的還款能力能如同你今天保證的穩定
每個月按時支付貸款的能力
[除了現金 for down payment, 工資是你唯一能提出的保證,
今天哪一份工作可以保證你未來三十年衣食無慮?]

以下是銀行/Lender會使用的計算方式:

Front-end ratio shows how much of your gross (pretax) monthly income would go toward the mortgage payment. As a general guideline, your monthly mortgage payment, including principal, interest, real estate taxes, and homeowners insurance, should not exceed 28 percent of your gross monthly income.  To calculate your housing expense, multiply your annual salary by 0.28, then divide by 12 (months). The answer is your maximum monthly housing expense.

Front-end ratio就是衡量你每年在房屋上的負擔, 不能高過你(未稅前)家庭年所得的28%
*房屋上負擔包括房屋貸款, 地稅, 跟房屋保險

Back-end ratio shows how much of your gross income goes toward all of your debt obligations, including mortgage, car loans, child support and alimony, credit card bills, student loans, and condominium fees. In general, your total monthly debt obligation should not be more than 36 percent of your gross income. To calculate your debt-to-income ratio, multiply your annual salary by 0.36, then divide by 12 (months). The answer is your maximum allowable debt-to-income ratio.

Back-end ratio 是衡量你每年所有的負債, 不能高過你(未稅前)家庭年所得的36%
*所有負債包括房貸, 車貸, 學生貸款, 離婚贍養費, 孩子教養費, 信用卡債款跟買房會需要繳付的公共管轄費用

既然願意且能夠支付的房子價格跟家庭所得的關係成正比
那我們應該要來看看   過去房子飆漲時候
美國全國的家庭薪資水準在過去二十年間也不過呈平均 2.9 - 3.5%的成長( 1986 - 2006)
房子在2000年之後就開始吹泡泡
信用破滅  貸款危機 眼前還沒有過去
不是經濟學家不做財務研究的維尼跟我  使用史坦普/凱斯席勒（S&P/Case-Shiller) 全國房價指數
做出不負責任的預測 -
美國房市應該會跌到1999-2000年左右的房市水準
在未來一兩年   房屋貸款市場未能正常運作之前
屋主不願意調降房價  又沒有辦法重新貸款   法拍的情形只有越壞
 如此一來  買方貸不到錢    賣方找不到市場
一個飽和的市場又會增加更多的存貨

如果像Robert Shiller所預測從房價最好的2006年跌到2011年
我們猜房價大概還要再花3年才能重新恢復
可是加上利率的因素… 最低的利率已經過
一旦美國債權評比一差  利率一定會再調高

啊 ………  講那麼多廢話
結論是 如果我手上有一筆25% -30% down payment的閒錢
一定在這個時候進場
不過不能安全進場     也不須太擔心
跟我們一樣情形的買家多    房屋市場也不可能喊一喊就馬上旺起來
就 ……… 等吧